가락현대7차 아파트

가락현대7차 아파트입니다.

 

가락동 개롱역 인근에 위치한 일명 나홀로 아파트입니다.

 

나홀로 아파트는 분명 단점부터 떠오르게 되는데, 단순히 아파트를 투자용으로 가격적인 요인만 보는게 아니라 그와 상반되는 관점으로 접근하는 분들 또한 존재합니다.

 

보수적인 성향을 가지신 분들의 경우인데요.

 

조건은 이렇습니다.

 

1. 도심의 입지좋은 위치에 있을 것

2. 아파트 생애주기에 연동 되어 음직이지 않는다. 이런 아파트는 남들 뛸때 같은 폭의 곡선으로 오르지 않습니다. 그러나 폭이 작아서 그렇지 오르긴 오릅니다. 중요한 것은 뛸때 같이 뛰는 포인트가 아니라 폭망 할때 연동 되서 폭망하지 않는다는 점에 방점이 실려 있습니다. 올라가지도 않습니다만 내려가지도 않는다는 거죠. 장기적 추세전환의 생애주기와 단기 시세와는 상관없는 아파트인데 보수적 성향인 분들한테는 안성맞춤인 아파트인거죠.

 

근데 요즘 이 아파트의 시세가 나홀로 임에도 심상치 않습니다. 

 

 

1. 가락현대7차아파트 기본정보

1) 세대수 : 72세대

2) 입주 : 1991년

3) 평형 : 97㎡

4) 용적율 : 239%

5) 대지지분 : 12.48평

6) 지역지구 : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(개롱지구)

7) 동수 : 1개동

8) 층수 : 12층

9) 접근 : 5호선 개롱역 3분

10) 학군 : 가동초등학교, 송파중학교

 

평수는 딱 하나 29.34평으로 방3개 화장실2개 남향입니다.

 

기본정보에서 특이점을 발견할 수 있습니다. 지역지구인데요.

 

A. 준주거지역 : 현재 용적율이 239%로 보통 제3일반주거지역이라면 개발이 리모델링으로 한정 될수 있겠는데, 이 아파트 땅은 준주거지역으로 용적율이 400%까지 가능합니다. 주변 재개발을 추진하고 있는 170%대 용적율과 같은 조건의 땅이라 보면 됩니다. 따라서 리모델링이 아니라 헐고 새로지어도 된다는 얘기입니다. 이 아파트 현재 높이가 12층, 단순히 보더라도 18~20까지 올라 갈수 있지 않을까 싶습니다.

 

준주거지역이니 주상복합으로 1,2층은 상가로 구성해도 됩니다.

 

B. 제1종지구단위계획구역(개롱지구) : 토지 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획입니다. 제2종 처럼 건폐율이나 용적율을 완화하여 수립하는 것과는 다르지만 도시 기반 시설을 설치하거나 부문별 계획을 방지하고 정비하는 것으로서 긍정적인 역활을 합니다.  

 

2. 인터넷매매 (다음부동산)

1) 97㎡ : 6.9억 ~ 7.2억원

 

3. 인터넷전세 (다음부동산)

1) 97㎡ : 없음

 

4. 아파트실거래가

1) 97㎡ / 5월18일 / 1층 / 6.4억원

 

헐.... 거래가 올해 1건 있었네요. 그것도 1층.

 

과거 시세를 보면 2008년도에 5억원을 넘었다가 다시 주춤, 2016년까지 8~9년간 3천만원 변동폭을 보이고 있습니다. 앞에 언급 했듯이 오르지는 않지만 보수적 하향 가격방어가 강한 아파트입니다.

 

시세는 2016년부터 다시 5억원을 회복하더니 지금은 인터넷 매매가 7억원을 넘고 있습니다.

 

뭔가 변화가 생긴 건데요. 이제까지 주변시세와 연동되는 아파트가 아니였는데, 27년차 아피트로 재개발 요건은 아니고 리모델링 계획인걸까요?

나홀로이지만 입지가 워낙 좋아서 지금 상승 기류인 시세가 연동되어 오르는 것 일수도 있구여, 실질적으로 매매가 이루어 지지 않았으니 호가만 올려 놓은 것 일수도 있는데, 5월 1층이 6.4억원에 거래 된 점이 상당히 고무적입니다. 계속 상승할지 좀더 지켜 봐야 겠습니다.

 

5. 입지

입지는 환상입니다.

전철 가깝죠, 학군 좋죠, 공원이 코 앞이죠, 극동아파트 옆이라 재개발 들어가면 영향을 받을테구여, 성동구치소 개발 또한 근거리라 수혜를 받을 겁니다.

 

 

6. 임장

 

저 아래로 쭉 내려가면 바로 개롱역 전철역입니다.

 

 

위에 극동아파트가 보입니다.

 

 

 

 

 

정문입니다.

 

 

나홀로 아파트이지만 지하1층 주차장이 있습니다.

 

 

지하1층 엘리베이터에서 반계단 내려가면 주차장입니다.

 

 

지하주차장은 큰 장점입니다. 리모델링을 한다면 지하에 주차장이 있고 없고에 따라 공사비에서 큰 차이를 보입니다. 토목공사비가 그만큼 안들게 되는데요. 입주민 분담금이 줄어들게 되겠죠. 지상으로 올리는 것보다 땅 파는 돈이 더들어 갑니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

가락현대7차 아파트는 이 일대 나홀로 아파트 중에서 가장 매력적이고 가격도 대장에 속합니다. 27년 된 아파트 임에도 튼튼하게 지어서인지 아직 건실해 보입니다. 준주거지역 태생이라 신분이 남달라 다양한 옵션을 행사할 수 있는게 매력적입니다.