가락쌍용1차아파트 입지분석 및 임장

송파구 가락동에 위치한 가락쌍용1차아파트 입지분석 및 임장내용입니다.

 

 

1. 아파트 정보입니다.

1) 세대수 : 2,064세대

2) 입주 : 1996년

3) 평형 : 81㎡, 110㎡

4) 용적률 : 343%

5) 대지지분 : 6.3평

6) 지역지구 : 제3종일반주거지역

7) 동수 14개동, 24층

8) 접근성 : 3호선 경찰병원역 7분

 

단지수는 2천세대가 넘으나 평수는 단 2종류로 24평과 33평입니다.

구축아파트의 24평은 방2개인 경우가 대부분인데 여기는 방3개로 평면을 잘 뽑은 듯 합니다. 거기에 계단식이네요.

주차장은 지상과 지하3층까지 주차시설이 있습니다.

 

근접한 극동과 미륭아파트의 경우, 20평형대는 방2개와 복도식입니다.

 

다음부동산

 

입주는 1996년으로 올해로 22년차인 구축아파트입니다. 임장을 갔을때 아파트단지의 이미지는 연식에 비해 상당히 깨끗했습니다.

관리가 잘 되는 아파트이네요.

 

22년차 아파트에 용적률 343%, 대지지분은 고작 6.3평으로 재개발은 어려우나, 향후 리모델링이 추진 될 것으로 보입니다.

 

동부이촌에 한가람건영(358%), 이촌코오롱(317%), 한강대우(355%), 이촌우성(322%)이 통합 리모델링을 추진한다는 소식이 올해 상반기 있었는데 가락쌍용1차도 상기 아파트와 유사한 용적률이네요.

 

 

2. 아파트 입지입니다.

 

입지는 좋은 위치에 있습니다.

작년에 근처 성동구치소가 이전을 완료했고 현재는 교통영향평가를 진행하고 있는 단계입니다.

 

 

입지가 정말로 좋습니다. 

 

후문2에서 3호선 경찰병원역까지 아파트 동에 따라 도보로 7분에서 10분정도 소요되는 위치에 있습니다.

 

학교는 가주초등학교와 송파중학교가 아파트 담을 끼고있어서 횡단보도 없이 통학을 합니다.

가주초등학교는 후문1쪽에 위치해 있는데, 아파트 단지내에도 별도 출입구가 있어서, 단지 학생들은 그쪽으로 통학하는 것 같습니다.

 

아파트 상가는 정문쪽에 상가건물이 있고 지하에 GS마트가 입점해 있습니다.

 

공원은 정문쪽에 개롱공원이 있고, 빨간색 화살 방향으로 걸어서 15~20분 거리에 오금공원이 있습니다.

오금공원쪽으로는 송파도서관과 곰두리수영장이 있어서 걸어서 충분히 이용할만한 거리로 보여집니다.

 

3. 아파트 시세는 포스팅 이후 삭제 했습니다.

글을 7월30일 작성한후 서울지역 아파트 시세 급등 및 가락쌍용1차의 리모델링 잇슈로 변동폭이 커지고 있는 상황에서 일정 시점에서의 가격 의미가 없을 듯 합니다. 

 

 

 4. 아파트 임장 사진입니다.

 

 

각 동별 나무아래 팔각정이 있어 휴식을 취할수 있습니다. 

 

 

지도상의 후문2입니다. 차는 출입이 안되고 사람 통행만 됩니다. 3호선 전철을 이곳으로 다닙니다.

 

 

가운데 저 건물은 도서관인 듯 합니다.

 

 

지하에 휴트니스 시설이 있습니다.

 

 

정문쪽 담벼락 너머로 송파중학교가 보입니다.

 

 

정문쪽 쌍용프라자 상가입니다. 1층은 대부분 부동산 사무실이네요. 지상에는 학원 및 병원등이 입점해 있습니다.

지하는 GS마트입니다.

 

 

정문쪽으로 아래로 내려오면 바로 송파중학교입니다.

 

 

후문1쪽 근처에서 바라본 성동구치소입니다. 정말 가깝운 위치에 있네요. 개발되면 이쪽으로 유입되는 동선이 많아질 듯 합니다.

 

 

오른쪽 담벼락이 성동구치소이고 왼쪽으로 아파트와 가주초등학교 정문이 보입니다.

 

 

후문1쪽에 위치한 가주초등학교 정문입니다.

 

 

후문1쪽 주변 상가 모습입니다.

 

 

후문1입니다.

 

 

지하주차장으로 내려가는 출입구 사진입니다. 각 구역마다 나눠져 있는 것 같습니다. 지하에서 아파트로 엘리베이터가 연결되어 있지는 않습니다.

 

 

연식은 오래되었지만 현관문은 보안설정 되있네요.

 

 

 

6. 입지 및 임장 의견입니다.

 

1) 단점

 

지하3층까지 주차장이 있으나 지상에 주차된 차도 많고 어느 곳은 인도가 없이 도로와 혼재되 있어 위험요소가 있어보입니다.

재개발이 안되는 아파트입니다.

구축이라 어쩔수 없는 얘기이지만 단지내 커뮤니티 시설이 부족해 보입니다. 

남향인데도 저층같은 경우는 햇볕이 안드는 동이 있습니다. 용적율이 높아 어쩔수 없네요.

동향인 경우 앞트임이 있는 동은 오히려 남향보다 좋을수 있습니다. 

 

2) 장점

 

연식에 비해 상당히 관리가 잘 되어 있습니다.

주변이 평지라 접근성이 좋고 3호선 전철 이용이 용이합니다.

초등학교와 중학교를 단지가 품고 있습니다. 전세가격 방어가 형성되 있습니다.

재개발은 안되지만 성동구치소 개발과 리모델링으로 가격상승이 예상됩니다. 대부분의 사람들이 이 아파트는 실거주용이지 투자용은 아니다라고 하는데 제 생각은 어느정도 투자가치는 있다고 보여집니다. 오히려 저평가라고 보여집니다.

일요일 임장이라 단지내 학원차량을 보지는 못했는데, 방이동 학원 차량이 단지내까지 들어와서 아이들 학원보내기 쉽다고합니다.

 

구축이라 단점도 있겠지만 리모델링이 추진되면 해결 될 문제고, 주변 시세에 비해 아직 상대적으로 저평가라 할수 있습니다.