가락 성동구치소 개발 현황 및 입지분석

성동구치소 개발 현황에 대해 공개된 정보를 토대로 향후 진행 예측을 해 보겠습니다.

 

 

일전에 가락쌍용1차 아파트 임장 내용을 작성 했었는데, 유입되는 키워드가 쌍용아파트 보다 성동구치소로 들어오는 경우가 많더라구여. 아무래도 성동구치소에 관심이 더 많은 듯 합니다.

 

성동구치소는 저도 관심이 많아 2017년 하반기 부터 유심히 보고 있었습니다.

개발에 대한 블로그나 까페 글들을 보면서 공부도 하고, 613 지방선거로 구청장이 공약 한 내용도 있긴한데, 대부분 다 비슷한 내용의 글 들이고 좀더 깊숙한 내용은 찾아보기 힘들더라구여. 아무래도 민감한 사항이라 계획단계에서는 비공개로 진행 되는 듯 싶습니다.

 

해서, 공개된 내용을 근거로 예측되는 시나리오를 생각해 보기로 했습니다.

 

1. 진행과정 : 2017년 구치소 이전 내용은 익히 알고 있는 내용이고, 2018년 현황을 보도록 하겠습니다.

 

먼저, SH공사와 나라장터를 보도록 하겠습니다.

 

SH공사 홈페이지에 들어가셔서 알림서비스 개찰결과에 성동구치소를 입력하면 아래와 같은 내용이 나옵니다.

 

한 건이 게시되어 있네여. 교통영향평가 용역을 했고 5월14일 개찰하여 업체가 선정되었습니다.

 

그럼 조달청 나라장터를 들어가 보도록 하겠습니다.

 

나라장터는 밑에 공고명을 보면 몇가지 사항을 진행 한 것으로 나옵니다.

SH공사는 검색이 최대 3개월 기한이 있어 안나온듯 합니다.

 

 

순서대로 보도록 하겠습니다. 밑에서 부터가 SH공사가 일을 시작한 순서입니다.

 

 

1) 2018년1월26일 입찰의 [성동구치소 일대 개발기본계획 및 지구단위계획 수립용역]은 투찰에 보면 [마감]으로 안 되있습니다. 중간에 중단된 용역입니다.

 

클릭해서 안에 들어가면, 아래와 같은 내용으로 용역을 공고했습니다. 추정가격이 약 4억원이네요.

 

 

중도에 중단된 이유는 추정컨데 과업에 대한 준비부족이 아닐까 생각해 봅니다. 

 

2) 2018년2월13일 입찰의 [성동구치소 일대 토지관리 도급내용]은 마감이 되어 업체가 선정되었습니다. 이 건은 구치소가 이전하면서 현장에 관리할 인력을 배치 할 목적의 용역으로 그리 중요한 내용은 아닙니다.

 

3) 2018년2월13일 토지관리 공고와 같은 날짜에 중단되었던 공고명이 다시 나옵니다. [성동구치소 일대 개발기본계획 및 지구단위계획 수립용역], 이부분을 잘 들여다 봐야 하는데요.

 

 

추정가액은 변함이 없는 것 같고, 개찰일시 3월23일로 돼 있습니다.

 

간략한 과업내용을 보면

 

가. 개발기본계획

  1) 기본구상의 구체적 실현방안

  2) 매각부지에 대한 디자인가이드라인 작성

  3) 기부채납시설에 대한 규모, 소유 및 운영주체 별 세부계획 검토

  4) 단계별 개발 전략계획 수립

  5) 전문가 아이디어 공모전 지원

  6) 부분별 계획에서 마스터플랜 수립 (개발목표 및 발전방향 수립, 도입기능 선정 및 적정 공간수요 추정 등)

나. 지구단위계획

  1) 현황조사 및 분석

  2) 사전협상안 구상

  3) 부분별 계획

  4) 시행계획

다. 사업성 분석을 위한 개략 건축계획안 작성

 

여기서 [나]에 현황조사 및 분석 내용을 보면, 교통처리계획(교통영향분석), 보행동선계획, 자연환경, 인구 및 산업환경, 도시기반시설현황, 도시계획현황 등이 포함되 있습니다.

 

그런데 이 공고를 내고 나서 일주일 후 새로운 공고가 나옵니다.

 

 

4) 2018년2월21일 [성동구치소 일대 개발기본계획 및 지구단위계획 전략환경영향평가 용역]이 나오게 됩니다.

 

 

용역이 일시에 공고되면서 조금 헷갈리기 시작합니다.

 

3)번 용역의 현황조사 및 분석 중 환경과 교통 부분은 4)번 전략환경영향평가와는 질적으로 차이가 나는 영역이라 할 수 있겠지만, 약간 중복성이 있지 않나 생각해봅니다.

 

3)번 지구단위 계획 투찰은 3월23일이고 위에 환경영향평가 투찰은 3월5일이었습니다.

 

뭐부터 먼제 하겠다는 건지 헷갈리는 와중에 3월23일 지구단위용역 입찰은 유찰이 되고맙니다. 사유는 입찰사 1개사 단독입찰이었기 때문입니다. 이후 재입찰 공고는 없는 상태입니다.

 

4)번 환경영향평가는 업체선정되어 진행되고 있는 상황입니다.

 

이후 마지막 입찰공고가 나오게 되는데,

 

5) 2018년5월3일 공고한 성동구치소 일대 교통영향평가입니다. 업체선정 되서 과업수행중입니다. 용역기간은 1년이구여.

 

 

2. 진행과정 정리입니다.

 

원래순서는 이렇습니다.

 

교통 및 환경영향평가 > 지구단위계획 > 개발기본계획안수립 > 설계 및 시공사 선정 > 착공

 

다행히 유찰되었지만 지구단위 및 개발기본계획안은 교통 및 환경영향평가 이후 진행하는 것이 맞을 듯 한데, 착오가 아닌가 싶습니다.

 

 

3. 향후 일정을 예상해 봅니다.

 

지금 수행하고 있는 교통 및 환경영향평가 완료가 2019년5월에 끝나면 지구단위계획 및 개발기본계획안수립 용역이 다시 나올 것입니다.

 

지금 지구단위계획도 같이 하고 있다는 얘기들이 있는데 SH공사나 조달청 용역으로 나온 것은 없습니다. 물론 민간개발이 아니라 공공사업이기 때문에 일반 지구단위계획과는 다를 것으로 보여 빠르게 진행할 수도 있겠죠. 

 

최종적으로 지구단위가 진행 되야 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 의해 지역.지구(상업지역, 준주거지역, 제3종일반주거지역 등)가 용도에 따라 결정되어 건폐율이나 용적율이 정해지게 됩니다.

 

문제는 지구단위 및 기본개발계획수립용역을 내면서 입찰추정가가 예전에 4억이었다는 것인데요, 향후 똑같은 금액으로 용역을 낸다면 일이 제대로 수행될지 의구심이 듭니다.

 

용역비용이 너무 작게 책정 된듯 한데요, 유찰된 이유가 과업수행에 관심있는 회사들이 많이 있었을 텐데 금액이 작아 안들어 온걸로 해석할수 있겠습니다. 제 생각에는 마스터플랜만 4억원 정도 하지 않을까 생각합니다.

 

어쨌든 실질적으로 착공이 들어가는 시점은 아무리 빨라도 2021년 부터이지 싶습니다.

 

4. 성동구치소 입지 및 임장입니다.

 

지도를 먼저 보시면, 성동구치소 개발로 직접적인 수혜를 입는 아파트는 가락쌍용1차, 가락현대 및 현대5차, 레미안 파크팰리스입니다. 작년 구치소가 이전하면서 1년사이 많이 오르긴 했는데, 서울 전역이 오를때 같이 오른 곳이라 구치소와는 별개로 봐야 할 것 같습니다. 좀더 개발이 구체화 되면 시장흐름과 상관없이 주변 아파트의 상승이 이어질 것으로 예측됩니다.

 

 

1번 사진입니다.

성동구치소 부지는 4면이 도로와 인접해 있지만, 왕복 2차선 도로로 향후 SH공사의 기부체납이 예상되어 집니다. 왕복4차선이 되지 않을까 싶습니다.

 

 

 

 

성동구치소 앞에 상가건물주는 향후 10년을 본다면 대박 맞을 듯 합니다.

 

 

구치소 앞에는 사진과 같은 빌라도 위치하고 있습니다. 가격이 많이 오르겠죠? 

 

2번 사진입니다.

신축원룸이 준공을 앞두고있네요.

 

 

 

성동구치소 옆에 경찰기동대 자리입니다.

 

 

3번 사진입니다.

가락현대아파트와 현대5차입니다.

 

 

 

4번 사진입니다.

 

 

 

레미안 파크팰리스 후문이 보입니다.

 

아마 생각했던 것보다 더 많은 시간이 걸릴수도 있습니다. SH공사와 송파구청, 그리고 서울시 이해관계가 잘 맞아야 하고, 주민들의 의견도 반영 될려면 수많은 시간이 지나야 겠지요.

 

아무쪼록 좋은 결과로 주변 주민들 살기 좋은 환경이 됐으면 하는 바램입니다.